Subastas·Inmobiliarias

Calculadora de subastas: depósito, coste total y puja máxima

Lo que pagas en una subasta no es solo la puja. Suma los impuestos, las cargas que asumes y las deudas que acompañan al inmueble. Calcula el total, o al revés: cuánto puedes pujar con tu presupuesto.

Herramienta pendiente de revisión jurídica. Las reglas que aplica están tomadas de los artículos citados, pero un profesional todavía no ha revisado esta página. Úsala solo como orientación y contrasta cada dato con la fuente oficial. Cómo revisamos el contenido.

¿Qué quieres calcular?
La subasta
Depósito: 20 % del valor de subasta.
El importe sobre el que se calcula el depósito, tal como figura en el anuncio.
Impuestos
Tipo general de transmisiones patrimoniales. No aplica tipos reducidos (vivienda habitual, jóvenes, familias numerosas).
Si es mayor que tu puja, el ITP se paga sobre él. Consúltalo en la Sede del Catastro.
Cargas y deudas que asumes
Importe pendiente de las cargas anteriores de la certificación (LEC art. 669.2).
Hasta el año en curso y los tres anteriores (LPH art. 9.1.e). Pregunta la cifra real al administrador; si no la sabes, estima el máximo:
El inmueble queda afecto al pago (TRLRHL art. 64).
Registro, gestoría, abogado, cambio de cerradura, reforma… Pon tus propias cifras.

Coste total

121.700 €

Depósito para pujar: 30.000 € (se descuenta del precio si ganas y se devuelve si no).

Puja
110.000 €
ITP (sobre el valor de referencia)
7800 €
Cargas anteriores
0 €
Comunidad
1800 €
IBI
600 €
Otros gastos
1500 €
Total
121.700 €

Ejemplo inicial: subasta judicial en Comunidad de Madrid. Resultado orientativo, no es asesoramiento.

Cómo se calcula

Depósito

Tipo de subastaDepósitoSobreFuente
Judicial (procedimientos iniciados desde el 3/4/2025)20 % (mín. 1000 €)valor de subastaLEC art. 669.1 LEC art. 670 LO 1/2025 DT 9.ª
Judicial (procedimientos iniciados antes del 3/4/2025)5 %valor de subastaLEC art. 669.1 (redacción 2015) LEC art. 670.1 (redacción 2015) LO 1/2025 DT 9.ª
Hacienda (AEAT)5 %tipo de subastaRGR art. 103 bis AEAT: subastas
Notarial5 %valor de los bienesLey del Notariado art. 75
Seguridad Social (TGSS), puja en sobre cerrado25 %tipo de subastaTGSS: condiciones de subasta
Seguridad Social (TGSS), puja de viva voz en el acto30 %tipo de subastaTGSS: condiciones de subasta

En las judiciales actuales el letrado de la Administración de Justicia puede ajustar el depósito; manda el que figure en el anuncio. Las subastas de la Seguridad Social son presenciales y no se celebran en el Portal del BOE.

ITP

La base es el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro TRLITPAJD art. 10.2. El tipo lo fija cada comunidad autónoma, y si no lo ha fijado se aplica el 6 % TRLITPAJD art. 11.1.a. El Tribunal Superior de Justicia de Galicia aplicó esta regla a una compra en subasta en mayo de 2026, en una sentencia que no es firme (nota del CGPJ).

La calculadora no aplica tipos reducidos ni bonificaciones, y no cubre las compras sujetas a IVA (por ejemplo, cuando el vendedor es una empresa y el inmueble es nuevo). Tipos revisados el 21 de octubre de 2026.

Tipo general de ITP para inmuebles por territorio. Si un territorio no aparece en la calculadora, introduce su tipo manualmente.
TerritorioTipo generalNorma
Andalucía7 %Ley 5/2021 (Andalucía) art. 41
Aragón8 % hasta 400.000 € · 8,5 % hasta 450.000 € · 9 % hasta 500.000 € · 9,5 % hasta 750.000 € · 10 % desde 750.000 €TR D.Leg. 1/2005 (Aragón) art. 121-1 (redacción Ley 10/2015)
Asturias8 % hasta 300.000 € · 9 % hasta 500.000 € · 10 % desde 500.000 €TR D.Leg. 2/2014 (Asturias) art. 26
Illes Balears8 % hasta 400.000 € · 9 % hasta 600.000 € · 10 % hasta 1.000.000 € · 12 % hasta 2.000.000 € · 13 % desde 2.000.000 €TR D.Leg. 1/2014 (Illes Balears) art. 10.a) (redacción DF 4ª.16 Ley 11/2022)
Canarias6,5 %TR D.Leg. 1/2009 (Canarias) art. 31 (redacción DF 11ª.19 Ley 9/2025)
Cantabria9 %TR D.Leg. 62/2008 (Cantabria) art. 9.1 (redacción Ley 3/2023)
Castilla-La Mancha9 %Ley 8/2013 (Castilla-La Mancha) art. 19.1 (redacción Ley 3/2016)
Castilla y León8 % hasta 250.000 € · 10 % desde 250.000 €TR D.Leg. 1/2013 (Castilla y León) arts. 24.1.a) y 25.1
Cataluña10 % hasta 600.000 € · 11 % hasta 900.000 € · 12 % hasta 1.500.000 € · 13 % desde 1.500.000 €Código tributario de Cataluña, Libro sexto (D.Leg. 1/2024) art. 641-1.1 (redacción DL 5/2025)
Comunitat Valenciana9 % hasta 1.000.000 € · 11 % desde 1.000.000 €Ley 13/1997 (Generalitat Valenciana) art. 13.Uno (redacción art. 33 Ley 5/2025)
Extremadura8 % hasta 360.000 € · 10 % hasta 600.000 € · 11 % desde 600.000 €TR D.Leg. 1/2018 (Extremadura) art. 36
Galicia8 %TR D.Leg. 1/2011 (Galicia) art. 14.Uno (redacción Ley 10/2023)
Comunidad de Madrid6 %TR D.Leg. 1/2010 (Madrid) art. 28.1 (redacción Ley 6/2013)
Región de Murcia7,75 %TR D.Leg. 1/2010 (Murcia) art. 6.1 (redacción art. 55.Catorce Ley 3/2025)
La Rioja7 %Ley 10/2017 (La Rioja) art. 44.1
Ceuta3 %RDLeg. 1/1993 (TRLITPAJD) art. 11.1.a) (6%) + art. 57 bis.3.a) (bonificación 50%)
Melilla3 %RDLeg. 1/1993 (TRLITPAJD) art. 11.1.a) (6%) + art. 57 bis.3.a) (bonificación 50%)
Navarra6 %Decreto Foral Legislativo 129/1999 art. 8.1.a)
Álava / Araba (viviendas)4 %Norma Foral 11/2003 art. 43.Uno.b)
Bizkaia (viviendas)4 %Norma Foral 1/2011 art. 13.b)
Gipuzkoa (viviendas)4 %Norma Foral 18/1987 art. 11.1.b) (redacción NF 1/2025)

Puja máxima

Buscamos la puja más alta cuyo coste total (puja, ITP, cargas, deudas y otros gastos) no supera tu presupuesto. Si el valor de referencia es mayor que la puja, el ITP no baja aunque pujes menos.

Antes de pujar

Repasa el checklist antes de pujar y comprueba con elsimulador si tu puja se aprobaría.