Subastas·Inmobiliarias

Checklist antes de pujar en una subasta de un inmueble

Las comprobaciones que conviene hacer antes de consignar el depósito, en orden, con dónde se hace cada una y la norma de la que sale. Puedes marcarlas a medida que avanzas e imprimir la lista.

Herramienta pendiente de revisión jurídica. Las reglas que aplica están tomadas de los artículos citados, pero un profesional todavía no ha revisado esta página. Úsala solo como orientación y contrasta cada dato con la fuente oficial. Cómo revisamos el contenido.

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1. El anuncio de la subasta

Judicial, de Hacienda (AEAT), notarial o de la Seguridad Social tienen depósitos y plazos distintos. En las judiciales, mira el año del procedimiento: si empezó antes del 3 de abril de 2025 se aplica la redacción anterior de la ley.

LO 1/2025 DT 9.ª

El valor de subasta es la tasación menos las cargas anteriores. Si es mucho más bajo que la tasación, hay cargas importantes que vas a asumir.

LEC art. 666

En las judiciales actuales es el 20 % del valor de subasta. Se consigna solo a través del Portal, mediante entidades colaboradoras; no sirven cuentas que exijan firma conjunta. Conviene hacerlo con más de un día de margen.

LEC art. 669.1 Portal de Subastas: ayuda

Si ganas, tendrás que pagar el resto del precio en un plazo corto (20 días en las judiciales actuales). Asegúrate de tener la financiación cerrada antes de pujar.

LEC art. 670

2. Cargas y situación registral

Al participar aceptas la titulación y te subrogas en las cargas anteriores que subsistan. Identifica cada una y su importe pendiente.

LEC art. 669.2 LEC art. 668

La certificación del procedimiento puede tener meses. Una nota simple reciente muestra si han aparecido nuevas anotaciones.

El ITP se paga sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro. Si el valor de referencia es más alto que tu puja, pagarás impuestos sobre él.

TRLITPAJD art. 10.2 Sede del Catastro

3. Posesión y estado del inmueble

El anuncio del Portal lo indica, aunque a menudo pone «No consta». Trátalo como un riesgo hasta que sepas quién ocupa el inmueble.

LEC art. 668.2

Cualquier interesado puede solicitar al tribunal visitar el inmueble. Si el poseedor colabora, el deudor puede obtener una reducción de su deuda.

LEC art. 669.3

El adquirente puede pedir dentro de la propia ejecución el lanzamiento de ocupantes de mero hecho o sin título suficiente durante un año desde la adquisición. Después hay que ir a otro juicio.

LEC art. 675

4. Deudas que acompañan al inmueble

El inmueble responde de las cuotas impagadas del año en curso y de los tres años anteriores, aunque la compra se inscriba.

LPH art. 9.1.e

Con el cambio de titular, el inmueble queda afecto al pago de la cuota del IBI pendiente.

TRLRHL art. 64

Suma la puja, el ITP, las cargas, la comunidad, el IBI y el resto de gastos. Fija una puja máxima antes de empezar y no la superes.

5. Seguridad

Busca la subasta por su identificador en subastas.boe.es (o en el portal de la Seguridad Social si es de la TGSS). Desconfía de anuncios que solo existen en otras webs.

Portal de Subastas

En las subastas del Portal los depósitos se constituyen solo a través del propio Portal.

Portal de Subastas: ayuda

Si hay cargas complejas, ocupantes o varios titulares, un abogado o procurador con experiencia en ejecuciones puede ahorrarte errores caros.

Las marcas se guardan solo en tu navegador. Esta lista es orientativa y no sustituye el asesoramiento de un profesional.