Simulador: ¿se aprobará mi puja en una subasta judicial?
En una subasta judicial, ganar la puja no siempre significa quedarse el inmueble. Según el porcentaje que ofrezcas sobre el valor de subasta, el remate se aprueba enseguida, queda pendiente de que el deudor presente una oferta mejor o lo decide el letrado de la Administración de Justicia.
Herramienta pendiente de revisión jurídica. Las reglas que aplica están tomadas de los artículos citados, pero un profesional todavía no ha revisado esta página. Úsala solo como orientación y contrasta cada dato con la fuente oficial. Cómo revisamos el contenido.
Resultado
60,0 %
Aprobable si nadie mejora la puja en los 10 días.
- Plazo de mejora del ejecutado: 10 días
Tu puja (60 %) no llega al 70 %. Durante 10 días desde el cierre, el ejecutado puede presentar a otra persona que ofrezca al menos el 60 % (90.000 €) o lo suficiente para pagar toda la deuda. Esa persona tiene que consignar antes el depósito. Si lo hace, se te devuelve el tuyo.
- Puja igual o superior al 50 %
Si el ejecutado no mejora la puja, o la mejora no llega a hacerse efectiva, se aprueba el remate a tu favor.
Ejemplo inicial: valor de subasta de 150.000 € y puja de 90.000 €. El simulador supone que pujas como tercero, no como acreedor.
Cómo funciona
El porcentaje se calcula sobre el valor de subasta, no sobre el precio de mercado. Como ese valor ya descuenta las cargas anteriores que vas a asumir, una puja alta en porcentaje no significa que estés pagando de más ni de menos: revisa las cargas con la calculadora de coste.
Régimen actual (desde el 3 de abril de 2025)
- 70 % o más: remate aprobado el día siguiente al cierre; pago en 20 días. LEC art. 670.1
- Menos del 70 %: el ejecutado tiene 10 días para presentar a alguien que ofrezca al menos el 60 % o lo suficiente para pagar toda la deuda. LEC art. 670.3
- Si nadie mejora: se aprueba con el 50 % o más, o con lo que cubra toda la deuda sin bajar del 40 %. Por debajo, decide el letrado.
- Vivienda habitual del deudor: nunca por debajo del 60 %, y entre el 60 % y el 70 % solo si la puja cubre todo lo que se debe.
- Sin postores: el acreedor ya no puede adjudicarse el bien; el embargo se alza a petición del ejecutado. LEC art. 671
Régimen anterior (procedimientos iniciados antes)
- 70 % o más: remate aprobado; pago en 40 días. LEC art. 670.1 (2015)
- Menos del 70 %: 10 días para que el ejecutado presente a un tercero; después, 5 días para que el acreedor pida la adjudicación por el 70 % o por lo que se le deba (si supera el 60 % de la tasación y tu puja).
- Si nadie lo hace: se aprueba si la puja supera el 50 % de la tasación o cubre la cantidad reclamada con intereses y costas. Si no, decide el letrado.
- Sin postores: el acreedor puede pedir la adjudicación en 20 días (50 %, o 70 %/60 % si es vivienda habitual). LEC art. 671 (2015)
En cualquier momento antes de la aprobación, el deudor puede liberar el bien pagando todo lo que debe. LEC art. 670.7
Límites del simulador
- Supone que pujas como tercero. Si el mejor postor es el propio acreedor, se aplican reglas adicionales.
- No cubre subastas de Hacienda, de la Seguridad Social ni notariales, que tienen otras reglas.
- Cuando la ley deja la decisión al letrado, el resultado depende de las circunstancias del caso.
- No es asesoramiento jurídico. Ante una subasta concreta, consulta con un abogado o procurador.
Fuentes
- Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, texto consolidado (BOE), arts. 647, 666, 669, 670 y 671.
- LEC art. 670, redacción de 22/07/2015 y art. 671, redacción de 06/10/2015.
- Ley Orgánica 1/2025, disposición transitoria 9.ª.